Co dla mieszkańców dzielnic Tysiąclecie i Północ oznacza wejście w życie planu miejscowego?
W dniu 23 lutego 2017 r. Rada Miasta Częstochowa uchwaliła nowy plan miejscowy dla obszaru położonego w Częstochowie, w dzielnicach Tysiąclecie i Północ, obejmującego rejon Promenady Czesława Niemena, pomiędzy ulicami: Kiedrzyńską i Kukuczki.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, uchwala go rada gminy albo rada miasta, ale projekt sporządza wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W czasie prac nad projektem (tzw. procedury planistycznej) mieszkańcy mogą zgłaszać swoje uwagi co do sposobu przyszłego zagospodarowania terenu gminy. Przez zagospodarowanie trzeba rozumieć dopuszczalny sposób zabudowy, ale też przeznaczenie terenu pod różne funkcje np. pod uprawy rolne, zabudowę mieszkaniową lub usługową.
Wejście w życie planu miejscowego w sposób znaczący ułatwia i skraca procedurę inwestycyjną. Dzięki planowi można wybudować obiekt tylko na podstawie pozwolenia na budowę (bez planu potrzebna jest także decyzja o warunkach zabudowy, popularna decyzja W-Z)
Z drugiej jednak strony uchwalenie planu miejscowego często ogranicza sposób zagospodarowania nieruchomości.
Przykładowe ograniczenia w nowych planach przestrzennych dotyczą:
– wysokości maksymalnej nowych budynków (zarówno wyrażonej w liczbie kondygnacji jak i w wysokości od poziomu gruntu),
– zakazu rozbudowy istniejących budynków (nadbudowy kondygnacji, przybudówek),
– zakazu budowy określonego rodzaju budynków (np. innych niż jednorodzinne, zakazu zabudowy bliźniaczej, wielorodzinnej itp.),
– sposobu ogrodzenia nieruchomości,
– wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy (odsunięcie nowej zabudowy od krawędzi drogi publicznej).
Rozstrzygnięcia planu miejscowego swoimi ograniczeniami mogą w niektórych przypadkach naruszać interes prawny właścicieli nieruchomości, których dotyczą. W takiej sytuacji, jak wskazuje radca prawny Konrad Młynkiewicz Dyrektor Działu Prawa Administracyjnego Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy, możliwym jest wezwanie gminy do usunięcia naruszenia prawa, a następnie złożenia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Jeżeli ograniczenia sposobu zagospodarowania nieruchomości w sposób nieproporcjonalny ograniczają prawa ich właścicieli lub użytkowników wieczystych sąd może, a przypadki takie nie są odosobnione, stwierdzić nieważność miejscowego planu w całości lub w części. Jest to o tyle ważne narzędzie, że pozwala mieszkańcom gminy uchronić się przed niekorzystnymi skutkami planu miejscowego, który ogranicza istotę ich prawa własności.
Jak dodaje mecenas Młynkiewicz, właściciele nieruchomości objętych nowym planem przestrzennym powinni mieć świadomość, że w przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od wejścia w życie nowego planu, gmina może na nich nałożyć opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego – zwaną rentą planistyczną. Opłata taka może wynieść nawet 30 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed zmianą planu i po takich zmianach. Ekspert podkreśla, że w praktyce wysokość rent planistycznych najwyższa jest wówczas, gdy poprzednio akt planistyczny nie pozwalał na jakąkolwiek zabudowę nieruchomości, np. dotąd były to grunty rolne, a w nowym planie przeznaczone będą przykładowo pod zabudowę mieszkaniową. Niemniej każda zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wiąże się z potencjalną możliwością poniesienia opłaty jeżeli nieruchomość zostaje sprzedana przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
SAD