O inwestycji w Częstochowie w dzielnicy Grabówka pn. „Osiedle Wiolinowa” rozmawiamy z prezesem Spółki Skarbu Państwa „Częstochowa Wiolinowa” Robertem Lecińskim.
Nowo powstała spółka „Częstochowa Wiolinowa” ma ambitny plan wybudowania w Częstochowie w dzielnicy Grabówka osiedla dla 600 rodzin. Jeszcze niedawno miało tu powstać osiedle z programu „Mieszkanie Plus”, inwestycję zapowiadał Regionalny Fundusz Gospodarczy. Proszę wyjaśnić, skąd ta zmiana, bo przecież idea jest taka sama?
– Geneza pomysłu powstania osiedla dla częstochowian zrodziła na początku roku 2016 w Regionalnym Funduszu Gospodarczym. Przesłaniem dla inwestycji było wsłuchanie się w zapotrzebowanie i głos społeczny tutejszych mieszkańców. Częstochowa od lat boryka się z niedoborem mieszkań komunalnych, stąd rozważano alternatywę budowy osiedla w ramach rządowego programu „Mieszkanie Plus”, dawało ono bowiem realną odpowiedź na zapotrzebowanie społeczne. Nie miały to być lokale typu komunalnego, ale mieszkania pod wynajem, budowane z myślą o ludziach młodych, którzy będą chcieli swą przyszłość związać z Częstochową. Tu mieszkać i pracować. Ten program ewoluował i w tej chwili funkcjonuje pod nazwą „Mieszkanie dla rozwoju”.
A bardziej konkretnie, co sprawiło te przeobrażenia?
– Przede wszystkim radykalny wzrost cen materiałów budowlanych i usług w budownictwie. Spowodowało to, że pierwotne założenia finansowania programu przestały być ekonomicznie uzasadnione. Rząd musiał rozważyć inne możliwości i zmieniono proporcje podziału dystrybucji mieszkań w uaktualnionym programie „Mieszkanie dla Rozwoju” – zgodnie z nowymi przepisami połowa jest sprzedawana w systemie komercyjnym, druga połowa jest dalej dedykowana młodym rodzinom w formie wynajmu lub z dojściem do własności. W programie „Mieszkanie Plus” inwestor po cenach komercyjnych mógł sprzedać tylko 30 procent lokali. Takie założenia sprawiały, że firmy prawa handlowego, jak RFG czy „Częstochowa Wiolinowa”, które samodzielnie muszą się utrzymać na rynku, nie byłyby w stanie w sposób komercyjny przeprowadzić i utrzymać takiej inwestycji.
RFG podjęło ponownie wyzwanie budowy osiedla, tworząc spółkę celową „Częstochowa Wiolinowa” dla realizacji inwestycji „Częstochowa Wiolinowa”, bowiem badania statystyczne pokazują, że zapotrzebowanie na tego typu mieszkania nadal jest ogromne. I co ważne, aktualnie nie ma na rynku tak dobrej oferty, jaką proponuje program „Mieszkanie dla Rozwoju”.
Co specjalnego proponuje „Mieszkanie dla Rozwoju”?
– Problemem młodych ludzi jest brak środków na wkład własny lub brak zdolności kredytowej. Program „Mieszkanie dla Rozwoju” tę trudność pomaga rozwiązać. Wystarczy bowiem, aby młody człowiek miał zdolność do obsługi czynszu, co daje mu stałe zatrudnienie. W takim przypadku przy wynajmie lokalu w programie „Mieszkanie dla Rozwoju” nie będzie wymagany wkład własny. Nabywca będzie wpłacał jedynie kaucję na poczet zabezpieczenia sześciomiesięcznego czynszu. To sprawi zwiększenie dostępności mieszkań dla młodych ludzi i może uda się wreszcie przezwyciężyć ubytek demograficzny w Częstochowie, bo młodzi ludzie będą chcieli zostać w naszym mieście. Takie osiedle to szansa na efektywny rozwój Częstochowy, miasta o dużych ambicjach. Gdy młody człowiek ma swoje miejsce na ziemi, to dostaje dodatkowych skrzydeł w postaci: rozwoju ambicji, chęci do poszukiwania lepszej pracy. Dlatego uważamy, że program „Mieszkanie dla Rozwoju” ma rację bytu, zwłaszcza w Częstochowie, i że wpłynie bezpośrednio na rozwój naszego miasta.
A rozwój miasta to rozwój gospodarczy…
– Właśnie. Inwestycje bezpośrednio wpływają na rozwój miasta, rozwój społeczny i demograficzny. To jest niezbędne koło zamachowe dla rozwoju gospodarczego, a branża budowlana wprost oddziałuje na całość gospodarki. Mówimy tu o stali, miejscach pracy, usługach. To jest ten moment, kiedy w skali kraju powinniśmy rozpocząć szereg celowanych inwestycji, które doprowadzą do rozwoju demograficznego i poprawy jakości życia. Dzisiaj budujemy osiedla nowoczesne, w myśl nowych przepisów budowlanych, które wprost wskazują, że osiedla muszą być przyjazne ekologicznie i przyjazne dla mieszkańców. Ufamy, że właśnie takie osiedle stworzymy.
Skąd Spółka pozyska fundusze na inwestycję, czy rząd ma w tym udział?
– Jako Spółka Prawa Handlowego kapitał musimy zgromadzić samodzielnie, korzystając z instytucji finansowych. Być może państwo będzie nas wspierać przez gwarancje rządowe lub inne instrumenty finansowe przy zabezpieczeniu zaciąganych kredytów. Nieprawdą jest to, że jesteśmy Spółką, która na wszystko dostaje pieniądze.. My musimy na siebie zarobić i wszelkie środki, które pożyczymy będziemy musieli zwrócić. Chcę stanowczo podkreślić, że my nie obciążamy budżetu miasta, co oponenci tej inwestycji próbują upowszechniać i wmówić ludziom. Powstaną mieszkania dla miasta, dla mieszkańców. Powstanie osiedle, z którego – mam nadzieję – będziemy mogli być dumni jako częstochowianie.
Zatem na jakim etapie jest przygotowanie tej inwestycji? Kiedy zatem zostanie wbita pierwsza łopata?
– Spółka jest młodym podmiotem, została powołana w lipcu ubiegłego roku. Pierwsze pół roku to były prace organizacyjne – zbudowanie Spółki i jej struktur. W tej chwili mamy już przygotowaną działkę pod budowę, udało się ją oczyścić z samosiejek, które tu wyrosły i degradowały teren. Rozpoczęliśmy prace stricte projektowe. Zakładamy, że procedury z przygotowaniem ostatecznej koncepcji architektoniczno-budowlanej oraz projektu głównego wraz z otrzymaniem prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę potrwają do końca trzeciego kwartału tego roku. Przy niesprzyjających warunkach i przedłużeniu procedury administracyjnej, pesymistycznym terminem będzie koniec 2021 roku. Zakładamy, że potencjał do rozpoczęcia prac budowlanych uzyskamy na koniec pierwszego kwartału 2022 roku.
Jednak trwa protest niektórych mieszkańców Grabówki. Zarzucają oni, że tak duże osiedle będzie kolidowało z wizerunkiem dzielnicy domków jednorodzinnych?
– Chciałbym uspokoić wszystkich zaniepokojonych mieszkańców Grabówki. Nie będzie to wysoka zabudowa, zgodnie z warunkami zabudowy będą to budynki czterokondygnacyjne, o wysokości nie przekraczającej 12 metrów. Trzeba też wziąć pod uwagę, że inwestycja rozciągnie sią na przestrzeni trzech działek o łącznej powierzchni prawie sześciu hektarów, zatem rozłożenie w terenie spowoduje, że nie będzie uciążliwości. Na etapie przygotowania warunków zabudowy przeprowadziliśmy szereg wymaganych badań . Na pewno nie będzie to osiedle uciążliwe dla sąsiadów.
Dlaczego na tę inwestycję wybraliście Państwo dzielnicę Grabówka? Co przemawiało za tą lokalizacją?
– Jak pamiętam, ten teren jako pierwszy dla realizacji celu mieszkaniowego, wskazał Prezydent Miasta Częstochowy. Później, gdy weszła propozycja programu rządowego „Mieszkanie Plus”, to prezydent się wycofał. Grabówka to ścisłe centrum miasta, w planie zagospodarowania przestrzennego nie było żadnych przeciwwskazań do zabudowy wielorodzinnej. Inaczej nie zostałyby wydane warunki zabudowy, czyli dokument, który określa wszelkie aspekty oddziaływania inwestycji na otoczenie. Bada się natężenie hałasu, zacienienie, efekt natężenia ruchu, wpływ na środowisko – wszystkie parametry muszą być zgodne z krajowymi normami. To wszystko zostało sprawdzone i wyeliminowane zostało jakiekolwiek negatywne oddziaływanie na otoczenie. Stwierdzono ostatecznie, że nie ma przeciwwskazań dla takiej inwestycji.
Pierwszy bunt był kilka lat temu, wówczas na inwestycję zgodę wydała ówczesna Rada Dzielnicy. Dzisiaj jest powtórka sprzeciwu, z tym tylko, że chyba bardziej agresywna. A zaczęło się od krytyki po oczyszczeniu terenu z samosiejek… Padły zarzuty o zniszczeniu ostatniej ostoi zieleni na Grabówce
– Faktycznie, przy pierwszym podejściu do inwestycji budowy osiedla była zgoda Rady Dzielnicy (wszyscy radni byli za, poza jednym który wstrzymał się od głosu, bo chciał wnikliwiej przeanalizować dokumentację) oraz mieszkańców, którzy jednym głosem poparli plany budowy, uważali bowiem, że taka inwestycja dla ich dzielnicy będzie prorozwojowa, a nawet będzie neutralizowała negatywny wpływ zakładu przemysłowego, który tam funkcjonuje i prawdopodobnie chciał realizować swoje plany rozwojowe na tym terenie. Wsłuchując się głos mieszkańców jeszcze bardziej utwierdziliśmy się w przekonaniu, że budowa osiedla to bardzo dobra realizacja i z tym wiatrem w skrzydłach ruszyliśmy do dalszych działań. Osobiście uczestniczyłem w ówczesnym spotkaniu Rady Dzielnicy, które było jednocześnie etapem swoistych konsultacji społecznych. Obecna negacja inwestycji, krytyczne wpisy na portalu społecznościowym są jakby sterowane, uważam, że nie są głosem mieszkańców, tylko zawężonego środowiska ludzi, którzy z nieznanych mi względów są przeciwni naszej inwestycji.
Czyli ostatniej ostoi przyrody i lasu nie Grabówce Państwo nie zniszczyliście?
– Nie można nawet mówić o zniszczeniu lasu, bo lasu tam nigdy nie było. Jest to teren rolny, który był zdegradowany poprzez niekontrolowany zasiew samosiejkami. Nigdy też nie było mowy o tym, że ma być tam teren rekreacyjny i zielony, bo miasto, które wcześniej zawiadywało tym obszarem nigdy nie miało takich planów, aby zrobić tam teren rekreacyjny. Zanim zaczęliśmy prace czyszczenia działki zleciliśmy szereg ekspertyz przyrodniczych, które wykluczyły negatywny wpływ wycinki na środowisko. Zleciliśmy również wykonanie oceny prawnej i ta wprost stwierdza, że taką wycinkę należy wykonać, bo teren jako rolny, do momentu wydania zgody na rozpoczęcie inwestycji, powinien być przywrócony do kultury rolnej. I tak uczyniliśmy. Oczywiście Miasto wszczęło postępowanie sprawdzające, czy wycinka jest nielegalna. W efekcie samo wydało decyzję potwierdzającą legalność naszych działań i umorzyło postępowanie jako bezzasadne. Nie udało się decydentom miejskim nałożyć żadnych kar na Spółkę.
Przeciwnicy inwestycji uważają również, że osiedle spowoduje wiele niekorzystnych skutków społecznych. Mówią na przykład o przepełnionej szkole i braku miejsc w przedszkolu, o obniżeniu wartości ich nieruchomości z powodu natężeniu ruchu, który powstanie po otwarciu osiedla, braku zieleni. Jak Państwo odnoszą się Pan do tych uwag? Czy mieszkańcy z okolicznych domków będą mogli korzystać z zieleni osiedla?
– Przekornie powiem, że właśnie dzięki osiedlu mieszkańcy dzielnicy będą mieli wreszcie miejsce do rekreacji. Ten teren był zarośnięty chaszczami i krzakami, był zdegradowany i nie dało się tam spacerować.
Projektując osiedle do 40 procent całej powierzchni przeznaczymy na tereny biologicznie czynne, a to oznacza, że będzie tam ozdobna zieleń, będą deptaki, drzewa. Będzie to teren schludny i estetyczny. Dzieci będą miały place zabaw. Nie zamierzamy się zamykać, będzie to teren otwarty i dostępny dla wszystkich. Kolejna kwestia, która korzystnie wpłynie dla dzielnicy, to sieć punktów usługowych i handlowych, umiejscowionych w każdym budynku na parterze. Da to odpowiedź na zapotrzebowanie w produkty i usługi pierwszej potrzeby. Mają też powstać kawiarenki, gdzie będzie można spędzić miło czas. Poza tym planowane jest także utworzenie przedszkola – punktu przedszkolnego i żłobka dla wszystkich zainteresowanych mieszkańców dzielnicy.
Osiedle nie będzie usytuowane zbyt blisko domów jednorodzinnych?
– Naszym zamiarem jest maksymalne odsuwanie budynków od granic działki do jej centrum, a zewnętrzne miejsca chcemy obsadzić zielenią i otoczyć nią teren osiedla. Projektujemy miejsce przyjazne.
Pas zieleni będzie naturalną ochroną przed działaniem tamtejszego zakładu przemysłowego…
– Od lat słyszę, że ta firma-betoniarnia swym funkcjonowaniem zakłóca spokój mieszkańcom i ma negatywny wpływ na środowisko. A jak zaczęliśmy prace na naszym terenie, okazało się, że zniszczyliśmy ostatnią barierę przeciwko pyleniu zakładu, czyli sami mieszkańcy potwierdzili negatywny wpływ tej firmy na otoczenie. Nie sprawdzałem, czy jest pylenie, czy nie, ale każdy tamtejszy mieszkaniec może sobie sam na to odpowiedzieć. Powtórzę, mając świadomość takiego sąsiedztwa, od strony betoniarni zrobimy dwa pasy zieleni ochronnej, przy czym każdy będzie miał minimum dwa metry, aby w sposób optymalny zabezpieczyć naszych mieszkańców przed potencjalnym zapyleniem ze strony zakładu.
W krytyce pojawiły się też głosy, w moim odczucie skandaliczne, że osiedle będzie jak getto, które zakłóci spokój okolicznym mieszkańcom.
– Z historii wiemy czym było getto. W najczarniejszych snach nie chciałbym nigdy, aby te czasy wróciły. W kraju z naszą historią mówienie o getcie jest uwłaczające. Robimy osiedle nowoczesne, które ma służyć młodym Polakom. Wszyscy jesteśmy Polakami i nie będziemy się dzielić na lepszych i gorszych.. Nasz klient docelowy musi mieć zdolność czynszową, czyli musi mieć pracę. To, że przyjdą tu mieszkać młodzi ludzie, z pasjami, energią do działania, spowoduje, że Grabówka pozytywnie eksploduje.
Odnoszę wrażenie, że Państwa program niesie znamiona pilotażowego. Powstanie bowiem osiedle w pewnym sensie ekskluzywne.
– Dokładnie. Powiem więcej, sam program „Mieszkanie dla Rozwoju” był tak pomyślany, aby właśnie taki efekt spowodować. Ale również zmiana przepisów w prawie budowlanym spowodowała, że można jeszcze to osiedle wynieść na wyższe poziomy, ponieważ pojawi się dużo środków europejskich na działania proekologiczne, co umożliwi dostosowanie takich osiedli do bardzo nowoczesnych i funkcjonalnych form architektonicznych. I nie ukrywam, że będziemy się starali pozyskać jak najwięcej takich środków, aby stworzyć w Częstochowie osiedle modelowe w skali kraju. Aby było supernowoczesne i bardzo przyjazne mieszkańcom.
Dziękuję za rozmowę
ANNA STĘPIEŃ