Wyjaśnienie Urzędu Miasta Częstochowy dotyczące problemu ulic Jasienicy, Andersena, Ossowskiego i Alei Pokoju. Opowiada Wydział Mienia i Nadzoru Właścicielskiego UM
Odpowiadając na pytania p. Urszuli Giżyńskiej przesłane do Biura Prasowego w dniu 30 października br. Wydział Mienia i Nadzoru Właścicielskiego informuje, że podział terenów wokół budynków mieszkalnych położonych w kwartale ulic Jasienicy, Andersena, Ossowskiego i Alei Pokoju jest konsekwencją działań podejmowanych przez miasto jeszcze w latach 90-tych ubiegłego wieku. Następnie – w sposób niejednorodny, bez racjonalnego planu podziału gruntów potrzebnych do obsługi budynków mieszkalnych – przeznaczono do sprzedaży lokale mieszkalne w budynkach położonych przy tych ulicach. I tak, lokale w budynkach przy ul. Jasienicy 1 i ul. Andersena 2 sprzedano z udziałem w prawie użytkowania wieczystego dużej działki gruntu (na których posadowione są również budynki), zaś budynki przy alei Pokoju 4 i ul. Ossowskiego 5 wydzielono „po obrysie budynku”, co oznacza, że sprzedając lokale nie zabezpieczono gruntu do tzw. obsługi budynków. W efekcie, mieszkańcy budynków przy ul. Jasienicy 1 i ul. Andersena 2 (zawiązane wspólnoty) zachowują się jak właściciele na gruncie (są jego wieczystymi użytkownikami, a w konsekwencji podpisania nowej ustawy znoszącej prawo użytkowania wieczystego gruntu dla celów mieszkaniowych staną się jego współwłaścicielami), co przejawia się choćby w prawie do ogrodzenia posiadanego terenu, czy oznaczaniu go tablicami informacyjnymi.
W odniesieniu do kwestii zakupu terenu należy odpowiedzieć twierdząco, tzn. mieszkańcy budynków przy ul. Jasienicy i ul. Andersena nabywając lokal mieszkalny ponosili również koszty nabycia prawa użytkowania wieczystego ułamkowej części gruntu większej działki oraz płacą podatek od nieruchomości (0,47 zł za 1 m2 wg stawki podatku na 2018 r.). Mieszkańcy sami ponoszą też koszty zagospodarowania i utrzymania terenu.
Wyjaśniam, że decyzje w zakresie wydzielania budynków po obrysie były podejmowane kilkadziesiąt lat temu, dlatego obecnie trudno jest odtworzyć uzasadnienie takiego stanu rzeczy. Nadmienić należy, że pierwotnie zagospodarowanie nieruchomości przez Skarb Państwa następowało w sposób kompleksowy, uwzględniający wszelkie możliwe do zaspokojenia potrzeby mieszkańców osiedla. W ten sposób, obok budynków mieszkalnych powstawały m.in. drogi wewnętrzne, place zabaw a także tereny zieleni. W związku z wyodrębnianiem lokali, konieczne było dokonanie podziałów geodezyjnych często dużych nieruchomości w celu założenia dla działek osobnych ksiąg wieczystych, na których znajdują się budynki. W tym momencie została zaburzona racjonalność zagospodarowania terenu, ponieważ wspólna wcześniej infrastruktura nie została przyporządkowana wszystkim okolicznym mieszkańcom. Obecnie nie jest możliwe ustalenie, jakie okoliczności wpływały na podjęcie decyzji o przyporządkowaniu terenu poszczególnym budynkom, w których następnie sprzedawano lokale mieszkalne. Być może powodem tym był brak zastosowania bonifikaty od ceny gruntu.
Z potrzeby oszczędności mieszkańcy niektórych budynków byli zainteresowani jak najmniejszą powierzchnią gruntu, ponieważ przekładało się to na cenę zakupu, a co istotne cena gruntu do 2007 r. nie była objęta bonifikatą. Możliwość stosowania bonifikaty od gruntu została wprowadzona na podstawie art. 68 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, który wszedł w życie w dniu 22 października 2007 r.
Aby zmienić ten stan rzeczy, ustawą z dnia 5 listopada 2009 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U nr 206, poz. 1590) ustawodawca wprowadził do art. 34 ust. 6b stanowiący, że przedmiotem zbycia powinna być nieruchomość wraz z gruntem niezbędnym do racjonalnego korzystania z budynku. Przepis ten wszedł w życie w dniu 7 stycznia 2010 r. i jego stosowanie ma odniesienie wyłącznie do stanów przyszłych.
Odnosząc się do konsultacji społecznych informuję, że nie były one prowadzone, gdyż teren ten nie stanowi zasobu miasta tylko wspólnot mieszkaniowych, czyli ogółu właścicieli, którzy dysponują nim podejmując uchwały w tym zakresie, czasem również wbrew woli miasta jako członka wspólnoty mieszkaniowej.
Reasumując, miasto dostrzega problem podziału gruntów w terenie zabudowanym budynkami wspólnot mieszkaniowych, nie mając niestety do zaaferowania działek, które są własnością gminy i mogłyby być przydzielone wspólnocie posiadającej nieruchomość wydzieloną po obrysie budynku, przy jednoczesnej niemożności odwrócenia skutków dokonanych dawno czynności prawnych.
Piotr Gerasch
naczelnik wydziału
Urząd Miasta Częstochowy/Wydział Mienia i Nadzoru Właścicielskiego
42-217 CZĘSTOCHOWA, ul. Waszyngtona 5 (p. 211)
343 707 711 (sekretariat)
r